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星巴克的布局逻辑,甩了地产商几条街。

在分析星巴克之前,我们先来看相对更保守的优衣库。


截止目前,优衣库一共进驻了中国 13 个县域,布局 18 家门店。

优衣库的县域布局逻辑,基本上是百强县路径,而未必是一二线城市外溢路径(环大城市的小县城)。  


优衣库布局的  13 个县域,只有广东揭阳下辖的普宁市不是百强县(TOP 158)。但是,普宁市是中国大陆人口第一大县级行政区,户籍人口近 250  万;且是著名侨乡,有海外华侨和港澳台同胞约 195  万人;其经济总量位居广东各县之首(不知为何没有上榜百强县)。总之,普宁市仍然是标准意义上的经济强县,并没有偏离优衣库的县域布局逻辑。


苏州的昆山市是无可争议的全国百强县之首,同时也是优衣库门店数量最多的县域,目前是3家。


优衣库在县域布局的 18 家门店,全部位于购物中心之内:万达广场最多(6 家),银泰城次之(3 家)。


以万达广场、银泰城等为代表的购物中心品牌向县域扩张,也带动了优衣库在中国的县域布局。


优衣库在中国大陆的县域布局




县域


百强县


排名


江苏


苏州


昆山市


1


常熟市


4


太仓市


6


无锡


江阴市


2


宜兴市


14


浙江


金华


义乌市


8


东阳市


61


绍兴


诸暨市


16


嘉兴


海宁市


28


宁波


余姚市


21


台州


温岭市


22


福建


泉州


晋江市


13


河北


廊坊


三河市


98


广东


揭阳


普宁市


158


*门店信息来自优衣库官方数据(截止2018年6月20日),百强县排名依据中国社会科学院竞争力实验室《2017年全国县域经济400强竞争力排名》。


为什么说优衣库比星巴克相对更保守?我们先来一组数据—— 


星巴克与优衣库在中国大陆的对比


县域


优衣库


星巴克


进入时间


2002年


上海


1999年


北京


当前门店数


约640家


约3300家


目标门店数


1000家


未来三年


6000家


未来五年


进驻县域


13个县域


69个县域


如果我们不考量服装与咖啡的行业属性区别,那么星巴克在中国的布局是要比优衣库更激进。其实,仅看一个数据就可以得出上述结论:当前优衣库仅布局了 13 个县域,星巴克已经进驻了 69 个县域。


现在,我们来关注星巴克的县域布局逻辑。  


星巴克当然也喜欢这种县域:靠近一二线城市的百强县,比如上海边上的昆山。但是他们如果他们把眼光局限在这种明眼人都懂的优质县域,那他们就不是星巴克了。


举个例子。常山县你大概没怎么听说过吧,可能连常山县所在的衢州市你都可能不太熟悉,但是星巴克在常山县开了门店。


星巴克的门店审批,是美国西雅图总部直管的。中国人都不太熟悉的一个县,美国人有一整套机制确认它的价值。  


常山县 2017 年 GDP 排在浙江省第41位(浙江共计52 个县),GDP 总值  129.93 亿元,连慈溪市(1487.75 亿元,浙江县域 GDP 排名第 1 位)的十分之一都不到,一个零头都不到。


星巴克是跟着万达广场、银泰城或吾悦广场去了常山县?并不是。星巴克在常山县的门店,是开在当地开发商开发的购物中心,不是标准意义上的大牌连锁购物中心。


那么星巴克为什么还要进常山县?


原因很多,先说最重要的一点:中国已经变了,原来那些用来分析城市的经济学模型都已经消失,星巴克已经领会到了中国县域的独特消费逻辑——这种领会能力,超越了中国的很多大牌房地产企业。


我们暂时搁一下这个问题,先来看一下星巴克布局的69个县域到底都是哪些。


星巴克在中国大陆布局的县域数量


省份


县域数量


占比


浙江


33


47.8%


江苏


23


33.3%


四川


4


5.8%


福建


3


4.3%


广东


2


2.9%


广西


1


1.4%


云南


1


1.4%


山东


1


1.4%


河北


1


1.4%


总计


69个县域


 *门店信息来自星巴克官方数据(截止2018年6月20日)


仅浙江与江苏两省,就布局了 56 个县域,占比超过 80%。所以,星巴克的逻辑差不多是:基于省域来判断县域。


浙江与江苏是典型的经济强省。所以,就不用太奇怪星巴克会进驻浙江衢州的常山县或江苏徐州的邳州市等这些经济看起来不太强劲的非百强县。


最好的当然是强省强县,比如江苏昆山市;强省弱县也可以,比如浙江常山县;弱省强县也没问题,比如云南安宁市。


星巴克在管理半径和城市价值判断模型上,已经领先那些诞生在北上广深的中国大牌企业很多步。  


中国的县域发生了那些变化?


移动互联加速了消费端的信息对称,什么是好东西不需要太高的教育成本,比如根本不需要教育县域的年轻人什么是星巴克;


日益发达的物流系统与电商平台,解决了好东西的输送管道问题,比如星巴克刚进义乌的时候,牛奶是要靠保温箱来收工运送的,现在靠发达的物流冷链;


高铁大爆发拉近了县域与大城市的心理距离,优质县域不再局限于环绕大城市的那些县域,孤悬一隅的县域同样有自身价值。


基于这三点原因,我们把县域消费崛起现象归纳为“流行的城乡一体化”。  


星巴克这样的美国公司,都已经领会了中国的县域价值。但是并不是所有中国房企都懂星巴克的逻辑,目前房地产业界的主流观点是:恒大与碧桂园不过是运气好,这一轮收割了大量的三四五六县城市;等到一二线外溢与棚改周期结束,县域的韭菜就割完了。


持这种典型观点的优质房企,是万科与龙湖。他们哪怕进县域,也是进那种连傻瓜都能一眼看明白的优质县域:靠近一二线城市的百强县。


我们为什么更关心万科与龙湖是否会大规模进县域?县域才是完整的中国。对于县域的购房者来说,不能总是被困于杂牌开发商的梦魇里;对于万科或龙湖这样的企业来说,错失县域同样是一种价值意义上的遗憾。


万科与龙湖这样的企业,最大的问题在于,他们总是更喜欢用一二线城市的眼光来看问题,身上怀揣着浓浓的精英意识。  这是他们的路径依赖。


其实,不止万科与龙湖。很多优质的房企,多多少少如此。


今天这篇文章只是抛砖引玉。毕竟,县域是个复杂的东西。


星巴克在中国大陆的县域布局


县域


县域400强


排名


平均房价


所属


昆山市


1


15,559


苏州


江阴市


2


9,961


无锡


张家港市


3


12069


苏州


常熟市


4


20,264


苏州


太仓市


6


14,664


苏州


义乌市


8


19,828


金华


胶州市


11


9,859


青岛


晋江市


13


10,247


泉州


宜兴市


14


9,940


无锡


诸暨市


16


10,073


绍兴


慈溪市


17


11,085


宁波


海门市


18


11,593


南通


丹阳市


20


7,754


镇江


余姚市


21


10,559


宁波


温岭市


22


18,397


台州


启东市


23


15,253


南通


乐清市


24


13,720


温州


溧阳市


26


11,871


常州


瑞安市


27


18,329


温州


海宁市


28


11,411


嘉兴


如皋市


29


7,928


南通


海安县


33


8,618


南通


福清市


38


13,718


福州


如东县


39


8,055


南通


石狮市


41


7,622


泉州


桐乡市


42


14,467


嘉兴


东台市


44


7,594


盐城


靖江市


47


10,170


泰州


扬中市


50


8,639


镇江


永康市


52


15,834


金华


东阳市


61


9,771


金华


平湖市


62


13,266


嘉兴


嘉善县


64


12,552


嘉兴


长兴县


67


9,579


湖州


句容市


80


10,595


镇江


宁海县


82


12,195


宁波


沭阳县


86


7,191


宿迁


兴化市


88


8,902


泰州


临海市


89


15,190


台州


海盐县


90


10,210


嘉兴


新沂市


95


6,484


徐州


嵊州市


96


8,333


绍兴


三河市


98


16,627


廊坊


桐庐县


101


13,114


杭州


苍南县


106


11,969


温州


安宁市


108


7,906


昆明


建德市


111


10,236


杭州


安吉县


114


10,349


湖州


新昌县


118


9,351


绍兴


象山县


127


11,215


宁波


金堂县


133


7,824


成都


平阳县


141


8,565


温州


睢宁县


147


6,140


徐州


永嘉县


155


10,887


温州


普宁市


158


6,897


揭阳


盱眙县


159


6,411


淮安


鹤山市


170


7,169


江门


兰溪市


194


11,314


金华


江山市


199


13,489


衢州


武义县


229


12,646


金华


龙游县


239


11,164


衢州


峨眉山市


252


6,691


乐山


淳安县



14,138


杭州


天台县



11,936


台州


都江堰市



10,013


成都


崇州市



8,868


成都


常山县



8,070


衢州


邳州市



6,541


徐州


阳朔县




桂林


*门店信息来自星巴克官方数据(截止2018年6月20日),百强县排名依据中国社会科学院竞争力实验室《2017年全国县域经济400强竞争力排名》。


附件:星巴克选址要求及店铺技术标准


商业选址是商业企业经营模式对场地的具体要求,同时也反映了商业企业经营策略、开店能力、扩张能力。招商工作不仅仅要了解对象的具体门店要求,还要了解对象的发展策略和扩张意图,只有这样,才能完成招商任务,并达到物业价值最大化,经营持久化,业态租金的均衡化。通过星巴克的选址策略分析,有助于我们了解招商对象的经营策略和真实的选址意图。


星巴克的选址要求


星巴克是全球著名咖啡连锁店企业,在世界各地约有20000家门店,其开店扩张能力之强, 绝不亚于老牌的连锁企业“麦当劳”等,其特有的选址策略为企业迅速扩张占领市场提供了强有力的支持。


1、开店选址类型:


核心商业区


区域商业中心


高端写字楼区域


高端住宅区


特色旅游景点


交通枢纽(如机场)


2、位置及面积:


选择物业主入口或人流量最密集位置;一楼独立区域(有临街门面),使用面积150-350平方米;对于一楼带二楼的物业要求一楼独立区域不小于100平方米(楼梯约15-20Sqm)。一楼临街面宽度不少于8米


Kiosk亭子店:亭子面宽8M*进深5M,需要适当的外摆区。


3、物业基本:


结构非异型;采光良好;最好能够提供户外坐饮区;要求物业具有消防验收合格证;不使用明火,不需要天然气和排烟通道。


4、租赁基本条件:


不低于10年租期;具有合法商用物业使用及出租权;一般采用租赁方式,也可以采用按照销售扣点方式合作。


5、场地技术条件:


出租人向星巴克交付场地时,出租人无偿提供给星巴克下述公共系统设施、包括供水、排污、排水、空调外机、新风口、消防系统、电话及店招等,星巴克对建筑要素以及承重、隔断方面的具体要求。(详见附件,《星巴克对场地的技术要求》)

尚格家具专营中高端快餐桌椅产品,曾服务于麦当劳品牌,可以请来咨询考察!


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